365 dager med avslag ved krav om heving av ny bolig
Våre entrepriseadvokater bistår en rekke utbyggere. Det var derfor en forbruker tok kontakt med oss angående en forbrukerentreprise som hadde gått galt.
Forbrukerne hadde kjøpt en nyoppført bolig. Kontraktsforholdet mellom entreprenøren og forbrukeren reguleres av to ting – bustadoppføringslova og kontrakten mellom partene.
Forbrukeren hadde forgjeves forsøkt å få mangler rettet av utbygger i ett år. De hadde kun mottatt avslag før vårt engasjement.
Resultat? De fikk over 4 MKR på konto inkl. prisstigning, hevet avtalen to år etter overtakelse og 80 % av kostnader dekket.
La oss se først se på hvordan loven fungerer med hensyn til mangler og forbrukernes rettigheter. Deretter ser vi på hva den saken egentlig handlet om.
Mangler – heving i forbrukerentreprise
Bustaoppføringalova – hvem, hva, hvor
Loven i saken her, bustadoppføringslova, gir forbrukerne en rekke rettigheter – og samtidig entreprenøren desto like mange forpliktelser. Det finnes egne bestemmelser for eksempelvis garantistillelse, og rettigheter ved forsinkelser og mangler. I denne artikkelen ser vi kun på den konkrete saken som gjaldt mangler.
Utgangspunktet ved en nøkkelferdig bolig er at du skal kunne flytte inn en bolig som er ny og nærmest «perfekt». Det siste har jeg satt i anførselstegn, da alle må tåle noen avvik.
Hvordan vet jeg om det er en mangel?
Hva er så en mangel etter bustadoppføringslova? I loven, som for øvrig er skrevet på nynorsk, står det at foreligger en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de kravene som enten følger av avtalen eller forutsetningene i lovens bestemmelser om entreprenørens ytelser.
Det i seg selv gir ikke så mye veiledning enda. Det forbrukerne bør vite er at arbeidet skal utføres i samsvar med i) avtalen og ii) faglig god utførelse.
Hva som igjen er «faglig god utførelse» må man vurderes ut ifra bransjens egne normer, forskrifter, standarder, tekniske anvisninger og vanlig oppfatning mellom fagfolk. Et godt tips er å sjekke ut Byggforsk – det koster, men der står mange gode svar.
I tillegg må arbeidet også være i samsvar med offentligrettslige krav i en forbrukerentreprise. Her må forbrukerne huske på at det ikke er f.eks krav til arbeidsmiljø under arbeidet som er avgjørende her. Det er resultatet av arbeidet – og om det er i strid med offentligrettslige krav. Et eksempel kan være boligen eller noe ved eiendommen strider med plan- og bygningsloven, byggeforskrift, forskrifter og elektriske installasjoner, miljøkrav og lignende. Det kan også være så enkelt som at entreprenøren har lovet at boligen leveres med utleiedel, men at den ikke var godkjent.
Husk at dersom det er forhold på forbrukerens siden som er ført til mangelen – vel, da kan man ikke peke fingeren mot entreprenøren lenger!
Hvilke rettigheter har jeg ved mangler i en ny bolig?
Hvis det likevel oppstår mangler, da har forbrukerne anledning til å holde igjen vederlag om ikke alt er innbetalt, få manglene rettet opp, ev. gå videre med prisavslag og erstatning. I verste fall kan man kreve heving dersom det er store og alvorlige nok forhold som avviker fra det avtalte. Disse rettighetene kalles «misligholdsbeføyelser» i loven. Greit å vite om du skal google videre på dette. Loven finner du ved å google «bustadoppføringslova» på Lovdata.
Her må vi minne om at forbrukerne i en forbrukerentreprise må tillate utbygger å utbedre minst en gang før man kan gå videre med øvrige krav. Det skal imidlertid sies at forbrukerne kan i noen tilfeller nekte enterprenøren å rette dersom de ikke kan utbedre uten vesentlig ulempe, ev. annen særlig god grunn. Det er likevel greit å vite at hovedregelen er at entreprenøren skal kunne rette hvis du mener at boligen har en mangel.
Reklamere på ny bolig – frist
En ting er å oppdage mangler, men en annen ting er å huske på reklamasjonsfristen. Forbrukeren som oppdager mangler må si ifra om dette, dvs. reklamere, innen rimelig tid. Hva er da rimelig tid i forbrukerentrepriser?
Tommelfingerregel er 2-3 mnd, men du bør meddele dette skriftlig til utbygger umiddelbart. Da slipper du å lure. Viktige er å melde dette til entreprenør/selger/den som står som kontraktspart i avtalen din – ikke megler.
Heving av ny bolig på grunn av mangler
Det å oppdage mangler og kreve utbedring og prisavslag er i utgangspunktet ikke all verdens krevende. Det er heving som er den vanskelige delen. Heving krever nemlig mye mer å få til, da det er det mest inngripende for begge parter. Å heve en avtale om nyoppført bolig krever derfor et vesentlig kontraktsbrudd. Det er ikke nok at det ikke er tilstrekkelig fall på badet eller at det ikke er malt godt nok.
Det skal mye mer til enn det. Da skal i utgangspunktet boligen tilbake til entreprenøren og pengene til forbrukerne.
Denne saken vi behandlet handlet nettopp om dette. La oss se hvordan vi løste den konkrete saken.
Konkret sak – fire steg til løsning
Som nevnt innledningsvis mottok vår klient avslag i ett år før de engasjerte.
Steg 1:
Det første vi gjorde var å avklare alle frister. Vi måtte få oversikt, samt kontrollere at ingen frister ble oversittet
Steg 2:
Deretter avklarte vi alle mangler – som var over 60 i tallet. Der så vi at det ikke var utarbeidet tilstrekkelig god oversikt til entreprenør. Mange av de viktigste forholdene var ikke godt nok dokumentert ved fagkyndige.
Steg 3:
Som nevnt i steg 2; forhold var ikke godt nok dokumentert. Dermed måtte vi skaffe de beste fagkyndige for å spisset argumentasjonen mot entreprenøren. Dette steget var nok det avgjørende punktet i saken, og der hvor de fleste forbrukerne og advokater tråkker i den berømte salaten.
Steg 4:
Utarbeide en strategi fra første dag til den dagen pengene var på konto
Ettersom vi sitter ofte på andre siden av bordet med entreprenøren, visste vi hvor skoen trykket som verste. Vi avklarte problemstillingene med entreprenøren i denne konkrete saken, og forhandlet oss frem til at de kjøpte tilbake boligen – inkl. to års prisstigning i området.
Lurer du på noe om forbrukerentreprise?
Vi tar gjerne en kaffe med deg om saken din. Vi bistår flest entreprenører og det gir oss et godt utgangspunkt for å kunne forhandle i sakene som måtte komme.
Det vi gjør i en strategisamtale er å klarlegge hva din sak gjelder, hva du må gjøre for å nå frem med ditt krav og samtidig gi deg en veiledning på hvilke steg du må ta.
Alt dette får du vederlagsfritt i første møte – hvis du sender inn en henvendelse ved å bruke skjemaet ved siden av.
Har du forresten lest vår guide om valg av entrepriseadvokat?
