Utførelsesentreprise – bør du velge NS 8405 eller NS 8406?

Hvilken NS skal entreprenøren velge til utførelsesentreprise?

For en stund siden var vi borti en entreprenør som hadde gått på en solid smell med en utførelsesentreprise. Han hadde nemlig valgt en kontraktstandard som var fullstendig uegnet til prosjektet han utførte. Kontraktstandarden han valgte hadde knallharde frister både på varsling og fremming av krav som han rett og slett ikke klarte å overholde. Siden han bommet på fristene, gjorde det også at han verken fikk betalt for endringsarbeidene han gjorde eller fikk fristforlengelse. Han endte faktisk opp med å måtte betale endringsarbeidene av egen lomme, i tillegg til at han måtte betale dagmulkt.

Det var en ganske kjedelig situasjon å havne i. Og det vi skal gjøre i denne artikkelen her er å sørge for at du aldri havner i samme situasjon. Vi skal nemlig fortelle deg hvilken kontraktsstandard som er den BESTE for deg i en utførelsesentreprise. La oss gå gjennom kontraktsstandardene for utførelsesentreprise. Husk at disse kan kjøpes her.

Hvilken kontraktsstandard er best for deg?

Forutsetningen her er at det er snakk om en utførelsesentreprise. Det betyr at du ikke skal gjøre noen prosjekteringsarbeider i prosjektet. Da er det to ulike kontraktstandarder du kan velge mellom: (1) NS 8405 eller (2) NS 8406. Vi går gjennom hvilke av disse som er best for deg.

Det er ganske store forskjeller mellom NS 8405 og NS 8406. Det vi skal gå gjennom nå er et lite utvalg, og vi skal fokusere særlig på forskjellene i reglene når det gjelder å fremme endringskrav der du krever vederlagsjustering og/eller fristforlengelse.

Varslingsfristene i NS 8405 og NS 8406

Det første vi går gjennom er hvilke varslingsfrister som er i NS 8405 og NS 8406. La oss si at du er en grunnentreprenør som er ansvarlig som skal grave ut tomter til bolig. Kontrakten din gjelder kun graving av løsmasser. Etterhvert som du begynner å grave ser du at det er bøttevis av fjell i området. Du hyrer inn en bergsprenger til å sprenge ut fjellet.

Dette koster deg penger. Mye penger. Derfor er det viktig at du husker å varsle byggherren om at sprengingsarbeidene er endring som du må kreve vederlagsjustering for.

NS 8405 har knallharde frister i en slik situasjon. NS 8405 pkt. 23.2 sier at du må varsle byggherren «uten ugrunnet opphold» dersom du vil si at sprengingsarbeidene er en endring i prosjektet. Det er ingen fast definisjon på hvor lang denne fristen er i praksis, men normalt sett sier man at fristen maks er på et par dager. Hvis du ikke overholder denne fristen står det i NS 8405 pkt. 23.2 at du taper retten til å si at sprengingsarbeidene utgjør en endring.

Med andre ord: dersom du ikke innen et par dager etter at du oppdaget fjellet i byggegropen varsler byggherren om at dette er en endring, så taper du muligheten til å kreve vederlagsjustering eller fristforlengelse etterpå.  Det er en ganske kjedelig situasjon å være i.

Situasjonen er helt annerledes etter NS 8406. Etter NS 8406 pkt. 19.3 er regelen at du må varsle om endringen «innen rimelig tid». Heller ikke her er det noen fast definisjon på hvor lang fristen er, men en normalt sett sier man at fristen er et par uker.

Den store forskjellen her er at NS 8406 ikke har noen spesielle bestemmelser for hva som skjer dersom du ikke følger varslingsfristen. Om du er for sent ute med å varsle kravet ditt har det som et utgangspunkt ingen konsekvenser. Det er en kjempefordel for deg som entreprenør. Når det er sagt, gir det deg likevel ikke en gratisbillett for å være sent ute med å varsle kravene dine. Grunnen til det er fordi at sen varsling av krav kan ha en bevismessig betydning. Om du har vært sen med å varsle kravet ditt kan det nemlig bli brukt som et argument for at du i utgangspunktet ikke så på arbeidet som en endring. I tillegg er det en regel i NS 8406 pkt. 3 som sier at du kan tape kravet ditt ut fra passivitet, men her skal det mye til.

Det her bildet ble tatt av entrepriseadvokat Aki Viitala på en gåtur. Vi kan godt innrømme at vi blir litt skadet av å være brennende interessert i et emne…

  

Særregel i NS 8405: krav til å spesifisere krav om vederlagsjustering eller fristforlengelse

I tillegg til at NS 8405 er mye strengere på det å varsle endringer enn det NS 8406, har NS 8405 en egen særregel om at du må sende et såkalt spesifisert varsel. Det betyr at når du sender et varsel om fristforlengelse, så må du spesifisere antall dager du krever fristforlengelse. Tilsvarende må du spesifisere i kroner og øre hvor mye du krever i vederlagsjustering.

Varslingsfristene er like strenge her som det vi var gjennom ovenfor. Etter NS 8405 pkt. 24.6 må du spesifisere varselet ditt om fristforlengelse «uten ugrunnet opphold» etter at du har grunnlag for det. Hvis du ikke gjør det, så har du kun krav på den fristforlengelsen som byggherren «måtte forstå at du hadde krav på». Det er ikke en heldig situasjon å være i. I praksis betyr at dette så snart du er ferdig med endringsarbeidene, så bør du sende et spesifisert krav til byggherren om hvor mange dager fristforlengelse du krever.

Tilsvarende gjelder når du krever vederlagsjustering. Da må du spesifisere kravet ditt i kroner og øre «uten ugrunnet opphold» når du du har grunnlag for det, jf. NS 8405 pkt. 25.4 Hvis du ikke holder denne fristen, så har du kun krav på det byggherren «måtte forstå». I praksis betyr dette at så snart du enten er ferdig med arbeidene, eller du har fått et kostnadsoverslag fra din underentreprenør, så bør du varsle byggherren.

Særregel i NS 8405: egen søksmålsfrist for avslåtte endringskrav

I tillegg til det vi var gjennom ovenfor, er det en egen særregel i NS 8405 som NS 8406 ikke har. I NS 8405 pkt. 26.3 står det nemlig at dersom byggherren har avslått noen av endringskravene dine, så må du enten kreve en oppmannsavgjørelse før overtakelse eller ta ut søksmål senest åtte måneder etter overtakelse. Det betyr i praksis at dersom dere fortsatt ikke blir enige om alle krav i sluttoppgjøret, så må du engasjere en advokat til å ta ut søksmål senest åtte måneder etter overtakelse. Hvis du ikke gjør det, så taper du alle kravene dine. Både kravene dine om fristforlengelse og kravene om vederlagsjustering. Det er en fryktelig kjedelig situasjon å havne i. Om du har en kontrakt basert på NS 8405 bør du derfor huske å alltid legge inn en påminnelse i kalenderen din om åttemånedersfristen i NS 8405 pkt. 26.3.

For øvrig – har du husket å lese vår artikkel om å unngå ansvar får dårlige materialer?

Konklusjon: hvilken standard er best for deg som entreprenør?

Gjennomgangen vi nå har hatt viser at NS 8405 har mye strengere varslingsfrister enn det som er i NS 8406. Kort oppsummert er situasjonen slik:

VARSLINGSFRISTER FOR ENDRINGSKRAV

• NS 8405: «uten ugrunnet opphold», jf. pkt. 23.2
• NS 8406: «innen rimelig tid», jf. pkt. 19.3

KRAV TIL SPESIFISERT VARSEL OM VEDERLAGSJUSTERING

• NS 8405: krav om å varsle kravet i kroner og øre «uten ugrunnet opphold» snart det er grunnlag for å beregne kravet, jf. pkt. 25.4
• NS 8406: ingen slik frist

KRAV TIL SPESIFISERT VARSEL OM FRISTFORLENGELSE

• NS 8405: krav om å varsle antall dager fristforlengelse «uten ugrunnet opphold» så snart en har grunnlag for å beregne kravet, jf. pkt. 24.6

SÆRREGEL OM SØKSMÅLSFRIST

• NS 8405: krav om å kreve omtvistede krav avgjort av oppmann før overtakelse eller ved å ta ut søksmål senest åtte måneder etter overtakelse, jf. pkt. 26.3
• NS 8406: ingen slik frist

Betyr det at NS 8406 er den beste kontraktstandarden for deg som entreprenør?

Svaret på er at som et utgangspunkt vil NS 8406 være den beste standarden i aller fleste prosjekter. Men det kan være situasjoner der du som entreprenør kan ha en fordel av å bruke NS 8405 også. NS 8405 har nemlig like strenge varslingsfrister for bygherren som for entreprenøren. Dersom du har en bedrift hvor dere har gode rutiner for å følge alle de strenge varslingsfristene i NS 8405 kan det være en fordel å bruke NS 8405. Vår klare anbefaling er likevel at NS 8406 som et utgangspunkt er den beste kontraktstandarden å forholde seg til i utførelsesentrepriser.

Få hjelp av entrepriseadvokater

Har du en sak du trenger hjelp med? Husk at du alltid kan få tak i kompetente entrepriseadvokater hos oss ved å bruke kontaktskjemaet under.